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おまとめローン 【韓国】不動産市場の活性化なるか:PF正常化バンクなど対策案

韓国政府は1日、不動産対策方案を発表した。今回の対策では、プロジェクト・ファイナンシング(PF)の不良貸し出しを抑え、住宅取引と供給を活性化することが狙い。PF正常化バンクの設立や不動産に対する課税要件緩和など内容は多方面にわたっており、建設景気を押し上げる起爆剤となるか、注目が集まる。

 ■不良PF債権の整理に13兆ウォン

 企画財政部、国土海洋部、金融委員会の3部署合同による「建設景気および住宅供給活性化方案」ではまず、建設会社の流動性支援を目的に、計13兆1,000億ウォン(約1兆20億円)を投じて不良PF貸し出しの整理を行う。

 韓国経済新聞などによると、各銀行は共同で6兆ウォン規模のPF正常化バンクを設立、不良債権を半額で買い入れて処理する方針だ。金融委員会の鄭恩甫金融政策局長によると、このPFバンクは2009年に設立されたバッドバンク、UAMCOの傘下の私募ファンド(PEF)として設立される見込みだという。ウリ・国民・新韓・ハナ・外換の5市中銀行(都市銀行に相当)と企業・産業・農協の3特殊銀行などが計1兆ウォンほどを出資するとみられており、加えて 貯蓄銀行や保険会社など第2金融圏からの出資も可能だ。PF正常化後には、収益も共有することになる。しかし、現在のところ銀行間の利害を調整する機関がなく、運営には問題があるのではという憂慮もあるという。

 これまで不良債権の回収に走り回っていた銀行にとっては好機だ。銀行の不動産PF貸し出しは昨年、総額約66兆5,000億ウォンで、貯蓄銀行による貸し出しは12兆2,000億ウォン。このうち不良債権は、資産管理会社への売却分を除いて1兆1,000億ウォン規模に上る。不良債権比率は年々上がっており、2%台だった09年末から、昨年末は16.44%と急速に拡大した。今年は3月末時点で18.01%と、さらに1.57%上がった。銀行は、年々負担となる不良債権をPFバンクに売却できるだけでなく、健全性が回復すれば、新規資金支援も可能となる。

 借入金額が500億ウォン以上の企業のうち、詳細な評価を必要とする700社を、6月末までにAからDまでの等級に分類する。このうち建設企業に集中的に調査が進められ、PF貸し出し整理の対象は、少なくとも20社以上になる見込みだ。

 ■所得税非課税要件を緩和

 このほか、韓国国民にとって吉報となったのは、来月から譲渡所得税に対する非課税適用要件が拡大された点だ。ソウルや京畿道の果川、盆唐、一山、坪村、山本、中洞など7カ所に対し、住宅保有年数3年、居住2年とした非課税適用要件のうち、居住2年の要件を廃止する。これによって住宅など不動産を売りに出す際の制約が大きく解消されることとなり、取引の活性化が見込まれる。住宅売買の円滑化で、賃貸市場への影響も大きいと専門家はみているようだ。

 また、ソウル、開浦(江南区)、高徳(江東区)など第2種一般住居地域での階数制限が廃止される。方案では、来月から容積率(最大250%)の範囲内で40〜50階建て超高層マンションと低層マンションを同じ敷地内に建設できるようになる。これまでの画一的なマンションだけでなく、多様な建築が認められることで、再建築・再開発・改装などの活性化が期待される。ただし、景観管理の必要に応じて、地方自治団体長は階数を制限できるという。

 国土海洋部によると、全国の一般住居地域のうち50〜60%、ソウルの場合には全体面積の20%が第2種一般住居地域に分類されているといい、再開発・再建築容積率を10%ほど高める効果も期待される。規制緩和で住宅供給、需要ともに高めたい考えだ。

 ほかにも、未分譲住宅を買い取る間接投資会社に適用される総合不動産税非課税、法人税追加課税排除要件などが地方から首都圏まで拡大。当初、今月末までとされていた税制支援期限も来年末まで延長された。

 韓国経済全般へのマイナス影響を縮小し、取引を最大限拡大する方向でまとめられた今回の不動産対策。今年下半期(7〜12月)の不動産市場にどう影響するのか

 

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